Анализ (case study) некоторых аспектов инвестиционных проектов, реализуемых с привлечением ЕВ-5 капитала

Имиграционно-инвестиционная программа США, так называемая ЕВ-5 программа, была принята в 1990-м году с целью привлечения дополнительного иностранного капитала в экономику США. Данная программа предусматривает приобретение ЕВ-5 визы и/или грин карты специальной категорией иностранных граждан – так называемыми иммиграционными инвесторами. ЕВ-5 программа устанавливает три основных требования к иммиграционному инвестору (далее также – ЕВ-5 инвестор): (1) инвестирование не менее минимально установленной суммы капитала (2) в новое коммерческое предприятие, (3) которое прямо или косвенно создает не менее 10 рабочих мест для квалифицированных работников США на каждого ЕВ-5 инвестора, участвующего в данном предприятии.

Первоначально ЕВ-5 программа предполагала осуществление ЕВ-5 инвестором исключительно прямых инвестиций. Помимо иных требований, инвестор был обязан самостоятельно создать новое коммерческое предприятие и осуществлять непосредственное управление им. Такие жесткие требования не вызвали большого интереса у иностранных граждан, заинтересованных в получении гринкарты. Чтобы стимулировать интерес к ЕВ-5 инвестициям, в 1992-м году было принято дополнение к ЕВ-5 программе, которое получило название «Пилотная ЕВ-5 программа». В 2012-м году при очередном ее продлении Конгрессом США слово «пилотная» было исключено из названия, и теперь данная программа называется «Региональная ЕВ-5 программа», означающая, что инвестирование ЕВ-5 капитала осуществляется через аккредитованные Региональные центры.

Региональная ЕВ-5 программа предоставила ЕВ-5 инвесторам определенные послабления в части выполнения требований ЕВ-5 программы, что значительно повысило интерес к ЕВ-5 визе, и в настоящий момент около 90-95% ЕВ-5 инвестиций размещается через Региональные центры. На текущий момент обычной практикой осуществления ЕВ-5 инвестирования через Региональные центры является аккумулирование последними капитала ЕВ-5 инвесторов и финансирование строительных проектов на территории США. Ниже будут рассмотрены некоторые аспекты ЕВ-5 инвестирования на примере таких проектов.

1. СОЗДАНИЕ НАУЧНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО ПАРКА

а. Экономическое обоснование проекта

Как определено ЕВ-5 программой, целью организации Регионального центра является обеспечение экономического развития определенного региона, привлечения в него инвестиций и создания новых рабочих мест. Обоснование достижения данных целей через реализацию проекта, в который привлекаются средства ЕВ-5 инвесторов, является одним из основных требований к деятельности Регионального центра, опосредованно транслируемого и на ЕВ-5 инвестора. Поэтому оценка экономики проекта должна составлять неотъемлемую часть аудита проекта, осуществляемого потенциальным ЕВ-5 инвестором до принятия инвестиционного решения.

Данным проектом было предусмотрено строительство помещений общей площадью около 185 тысяч квадратных метров и развитие кластеров в области здравоохранения и биотехнологий. Территория проекта расположена в зоне с высоким уровнем безработицы, за счет чего она была признана Целевой Зоной Занятости, для которой минимальная сумма ЕВ-5 инвестиций составляет 500 000 долларов США. Экономической целью проекта являлось создание дополнительной инфраструктуры для обеспечения инновационного развития региона, увеличения занятости и доходов населения, повышения уровня его образованности и доступности медицинского обслуживания.

б. Структура финансирования

Территорией, отведенной для проекта, владел местный университет, который предоставил земельный участок в аренду сроком на 60 лет девелоперской компании, специализирующейся на создании технопарков. Реализацию проекта было решено осуществить в несколько очередей. Расходы на создание объектов первой очереди были оценены в 107 миллионов долларов США, которые предполагалось покрыть за счет акционерного капитала (equity) девелопера в размере 25 миллионов долларов США, ЕВ-5 инвестиций 40 иммиграционных инвесторов в общей сумме 20 миллионов долларов США, а также налоговых кредитов и банковского кредитования.

Для привлечения ЕВ-5 капитала девелопер использовал Региональный центр, аккредитованный Службой Гражданства и Иммиграции США для работы с ЕВ-5 инвестициями на территории, на которой реализуется проект. Региональный центр был создан в результате партнерства юридической компании, специализирующейся в области иммиграции в США, и инвестиционной компании, предоставляющей долговое и акционерное фондирование (как правило, за счет иностранного капитала) для инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

ЕВ-5 капитал был предоставлен Региональным центром девелоперу в качестве заемных средств, возврат которых был обеспечен залогом второго уровня. Подобная структура обеспечения является обычной практикой в сфере ЕВ-5 инвестирования, поскольку одним из основных условий для предоставления банковского софинансирования является гарантирование возврата кредита залогом первого уровня в отношении имущества заемщика.

Анализируя финансирование проекта, следует отметить, что предложенная девелопером структура была достаточно привлекательной для ЕВ-5 инвесторов. Вложение девелоперской компанией в проект собственных средств в качестве акционерного капитала («skin in the game») придает значительную уверенность в его финансовой заинтересованности в успешной реализации проекта, что де-факто является условием возврата ЕВ-5 инвесторам инвестиционных средств после выполнения всех требований ЕВ-5 программы и достижения иммиграционной цели. Дополнительным фактором, призванным повысить заинтересованность ЕВ-5 инвесторов инвестировать свои средства в проект, являлось участие американского банка в софинансировании проекта. Предоставление средств таким финансовым институтом означает, что банк провел собственный аудит проекта и остался удовлетворен степенью его реализуемости. И третьим моментом, который обращает на себя внимание с точки зрения обеспечения интересов ЕВ-5 инвесторов, является то, что общая доля ЕВ-5 инвестиций в финансировании строительства первой очереди составила менее 20 процентов. Следует сказать, что это очень «комфортная» для ЕВ-5 инвесторов цифра, и она свидетельствует о том, что проект задуман не исключительно с целью привлечения капитала иммиграционных инвесторов (а таких примеров в последние годы достаточно много) без достаточной проработки экономической реализуемости проекта.

Строительство первой очереди было завершено в июне 2011-го года, и к марту 2012-го года иммиграционные петиции всех сорока ЕВ-5 инвесторов были одобрены Службой Гражданства и Иммиграции США.

2. СТРОИТЕЛЬСТВО ОТЕЛЯ

а. Региональный центр

Привлечение ЕВ-5 капитала в проект было осуществлено через Региональный центр, являющийся государственно-частным партнерством между городом, на территории которого был реализован проект, и частной компанией по управлению недвижимым имуществом. Достаточно часто такая аффилированность с муниципальными властями и государственными департаментами и учреждениями преподносится лицами, привлекающими ЕВ-5 капитал, как административная поддержка проекта и гарантия его экономической реализуемости. Однако, следует отметить, что, как правило, такая поддержка не распространяется на финансирование проекта, особенно в случае финансовых затруднений, поскольку средства на проект не предусмотрены в бюджете муниципального образования или штата. И лишь выполнение бизнес плана и достижение экономических целей, заложенных в нем, является основанием для удовлетворения иммиграционной петиции. Поэтому ЕВ-5 инвесторам не следует рассматривать такое опосредованное участие властей в реализации проекта как один из решающих факторов при принятии инвестиционного решения.

б. Структура финансирования

Общие расходы на строительство отеля были запланированы в размере 19,8 миллионов долларов США, из которых 5,5 миллионов долларов США были предоставлены ЕВ-5 инвесторами, 7 миллионов долларов США составили налоговые кредиты, и 7,3 миллионов долларов США составили вклад совместного предприятия между собственником здания, являвшимся также девелопером проекта, и полицией города и пенсионным фондом службы пожарной безопасности.

Проекты по строительству отелей в настоящее время составляют значительную часть предложений на рынке. Однако ЕВ-5 инвесторам рекомендуется очень внимательно оценивать экономическую модель проекта с точки зрения возможности экономического интегрирования будущего объекта в существующую инфраструктуру. Служба Гражданства и Иммиграции США (далее – Служба) в такой категории проектов требует обоснования экономической необходимости дополнительных объектов на определенной территории в плане востребованности дополнительных гостиничных мест в определенной ценовой категории. И не исключен отказ Службы в одобрении проекта по причине отсутствия такой необходимости. А поскольку большинство Региональных центров предпочитают не получать предварительное одобрение проекта до привлечения ЕВ-5 инвестиций, то не исключена ситуация (и такие случаи в практике имеются), что после внесения ЕВ-5 инвестором средств в проект, Служба откажет в удовлетворении иммиграционной петиции инвестора в связи с недостаточной экономической проработкой проекта.